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本文来自微信公众号：东针，作者：东叔频道，头图来自：AI 生成
繁华香港，也有阴影。
那是数十万人在狭窄空间中挣扎求存的真实世界。
据悉，有 93% 的住户在这个夏天感受着比往年更酷热的煎熬，35.7% 的人被困在没有通风的囚笼，4% 的人甚至生活在完全没有窗户的黑暗里。
他们月收入中位数仅有 11500 港元，却要将近一半献给租金，剩下的还要应付贵得离谱的水电费。
香港楼价一直很高，导致几十万香港人只能租住在条件很差的"劏房"（隔出来的小房间）里。
为了改善这一长期问题，香港政府近年来不断增加公共房屋数量，还建了不少简易公屋和过渡性房屋，帮助正在排队等公屋的普通市民暂时安家。
今年 9 月 26 日，香港立法会通过了一项新条例，从明年 3 月开始加强对劏房的管理，被认为是改善劣质劏房问题的重要一步。不过，住在劏房的人对此反应不一，有人支持，也有人仍有顾虑。
被称为"怪兽大厦"的鰂魚涌益昌大廈里，就有不少非法改建的劏房。
而在深水埗这个老城区，贫困率一直较高，劏房更是随处可见。
表面上看，似乎是一个简单的土地短缺问题——香港确实地少人多 ……
但实际上，香港的问题并不止于此。
一、劏房的症结
让我们首先理解什么是"柠檬市场"效应。
这个概念源于经济学家阿克洛夫的研究，它揭示了一个残酷的市场规律：当买卖双方信息严重不对称时，劣质商品会逐渐将优质商品排挤出市场。
如果你要去买一辆二手车，你很难在短时间内判断车辆的真实状况。这时，精明的卖家就会利用这种信息不对称，将问题车辆伪装成优质车辆出售。
长此以往，诚实的卖家无法获得合理回报而退出市场，整个市场最终充斥着劣质商品。
这就是"劣币驱逐良币"的经典现象。
在香港的底层租赁市场，这种"柠檬市场"效应表现得淋漓尽致。
低收入家庭、年长者、新移民等弱势群体在寻找住所时，往往处于绝对的信息劣势。他们无法判断劏房的结构是否安全，不清楚水电费计价是否合理，更难以预料业主是否会突然迫迁。在这种环境下，符合安全标准的合规房源因为建造和维护成本较高，租金相对较高，反而难以出租。
而那些违规改建、存在安全隐患的劣质劏房，因为成本低廉，可以以稍低的价格出租，反而大行其道。
业主们发现，即便提供最劣质的居住环境，也不愁找不到租客。
于是，整个市场的居住质量不断下滑，形成了一个难以打破的恶性循环。
而且，香港的房地产市场还有一个问题，即"双重属性"的失衡。房屋本来是具有双重身份的，它既是可供投资交易的特殊商品，又是人类生存的基本需求。
这个关系很应该做好平衡的，但香港，明显偏向了前者。
由于历史原因和制度设计，香港的房地产被过度金融化，成为了全球资本追逐的保值增值工具。国际游资、投资机构、甚至是本地居民，都将房地产视为最稳妥的投资渠道。
这种过度投资导致房价和租金水平严重脱离本地居民的实际收入水平。所以，当普通市民的支付能力与市场价格出现巨大落差时，市场就会自发地产生一种扭曲的应对机制——将居住空间不断分割、切小，以匹配被高房价碾压后剩余的支付能力。
仅能容纳一张床的劏房就出现了盈富配资，这也就是为什么会有家庭愿意支付相对"低廉"的租金，居住在完全没有窗户的密闭空间里的一个原因。
不是因为他们愿意，而是因为他们别无选择。
当然了，其中香港的一些政策问题对此也有很大影响。
特别是在很长一段时间里，政策的制定和执行速度，远远跟不上社会问题恶化的速度。
劏房问题在香港已经存在了十多年，期间有无数调查报告、学术研究、媒体报道揭示了问题的严重性。然而，大规模、系统性的政府干预措施，如"简约公屋"、"过渡性房屋"、"劏房标准"等，直到近几年才开始密集推出。
十多年的时间差意味着什么？意味着一代人的成长环境被牺牲，意味着无数长者在恶劣条件下度过晚年，意味着底层民众的生活质量长期得不到改善。
这种制度时滞的产生并非偶然，它既源于问题本身的复杂性，也受到既得利益群体的阻挠，还与官僚体系的运作效率密切相关。
正因如此，我们才需要把这三个维度放在一起审视，去尽可能看一看问题的全貌。
"柠檬市场"效应导致租赁市场质量持续恶化，"双重属性"失衡使得房价脱离普通人承受能力，而"制度时滞"则让问题在得不到及时干预的情况下不断加剧。
这三个因素相互交织、彼此强化，共同构成了劏房问题难以根治的深层原因。
理解这个复杂的成因体系至关重要，因为它直接关系到解决方案的有效性。
如果我们简单地认为这只是土地短缺问题，就可能过度依赖增加土地供应这一单一手段。但现实告诉我们，即便有新开发的土地，如果没有相应的制度保障，这些土地资源很可能再次被资本吸纳，继续强化房地产的投资属性，而无助于解决基层市民的居住需求。
同样，如果只关注兴建公屋，而忽视底层租赁市场的监管和规范，"柠檬市场"效应仍会在私人租赁领域继续制造新的居住问题。
因此，要解决劏房问题，就要打破"柠檬市场"的恶性循环，就需要建立更透明的租赁信息平台，强化对劏房标准的监管和执行，保护弱势租户的权益。要平衡房地产的"双重属性"，就需要通过税收政策、土地供应方式等多元手段，抑制过度投机，强化房屋的居住功能。而要缩短"制度时滞"，就需要建立更灵敏的社会问题监测机制和更高效的政策响应体系。
这个过程注定是漫长而艰难的。
它涉及到不同利益群体的博弈，需要克服制度惯性的阻力，更需要整个社会对"居住权"概念的重新认识。
但只要我们能够准确诊断问题的根源，就能找到更对症下药的解决方案。
每改善一个劏房住户的居住条件，每缩短一个家庭轮候公屋的时间，每推动一项有利于基层市民的政策落地，都是向着更加公平、更有温度的社会迈出的坚实一步。
这不仅仅是解决一个住房问题，更是在重塑一个城市的良心和温度。
二、两项关键政策
当香港政府终于下定决心解决劣质劏房的时候，有两项关键政策，值得我们关注。
其一是"简朴房"的认证政策。
其二是"社区客厅"计划。
"简朴房"认证，实际上是对扭曲租赁市场的强制性矫正。
通过设立最低居住标准，政府试图为市场划定一条不可逾越的质量红线。
诚然，一个文明社会不能容忍没有窗户的密室、不能默许将厕所与厨房融为一体的荒唐设计、更不能坐视结构安全隐患威胁居民的生命安全。这项政策的初衷，是要终结那种"因支付能力有限就活该忍受非人居住环境"的社会达尔文主义逻辑。
可任何对市场的强制干预都会产生连锁反应，而"简朴房"政策最核心的悖论就在于"合规成本"的转嫁问题。
当业主被要求加装窗户、改善通风、扩大面积时，他们面临的是实实在在的改造成本投入。
在一个健康的租赁市场中，这种成本可能会由业主和租户共同分担；但在香港这种供需关系严重失衡的卖方市场里，业主拥有几乎绝对的定价权。他们完全可以通过提高租金，将全部的合规成本转嫁给本就捉襟见肘的租户。
这就形成了一个令人痛心的状况：政府努力提升居住质量的善政，最终却可能以加重基层市民经济负担的方式呈现。
公共政策中经典的"公平 - 效率"悖论，就这么上演了。
我们在追求居住环境公平（安全、卫生、有尊严）的同时，很可能伤害了经济层面的公平（租户的支付能力与可负担性）。解决这个悖论，需要政策制定者超越简单的"制定标准 - 强制推行"的线性思维，必须配套设计相应的租金管制措施、税务优惠激励，或者对最弱势群体提供直接的租金补贴，否则良政善举就可能异化为新一轮的社会排斥。
相比之下，"社区客厅"计划则展现了一种更为精巧、更具人文关怀的政策创新。这项政策的高明之处，在于它跳出了传统的"在物理空间上纠结"的思维定式，转而从"功能重构"的角度去破解难题。
在社会科学中，"家"被理解为一个"功能束"的集合——它不仅是睡眠的场所，还是餐饮、洗浴、学习、休闲、社交的多功能空间。
劏房的悲剧就在于，它把所有这些人类生活必需的功能，强行压缩在一个极度狭小、高密度的物理单元内，导致每个功能都无法正常实现，所以，就导致居民的身心健康受到系统性损害。
"社区客厅"正是对这个"功能束"做了一番创新。
它将学习、餐饮、洗衣、休闲、社交这些更具公共性的功能，从逼仄的私人劏房中剥离出来，在社区层面建立一个共享的"功能平台"。这种做法，相当于用很低的边际成本，为每个使用社区的劏房家庭极大地拓展了有效的、高质量的生活空间。
一个在劏房里只能趴在床上写作业的孩子，现在可以在社区客厅宽敞明亮的书桌上学习；一个只能在公共走廊上用电饭煲做饭的母亲，现在可以在干净安全的共享厨房里为家人准备晚餐；一个因居所狭小而从不敢邀请朋友做客的孤独长者，现在可以在社区的公共空间里找到陪伴与交流。
这种空间功能的转移与共享，不仅仅是物理空间的简单延伸，它更是一种生活质量的革命性提升。
它在潜移默化中重建了被劏房生活摧毁的社区纽带与社会资本。
这是其最为重要的意义之一。
劏房不仅仅是一种物理空间的隔离，更是一种社会关系的隔离。当人们被困在各自的小隔间里时，社区认同感、邻里互助网络、社会支持系统都会随之瓦解。"社区客厅"通过创造共享的公共空间，为社区居民提供了相遇、相识、相知的场所，有力地对抗了因居住隔离而产生的社会排斥。
一系列看似微小的社会互动，正是健康社区赖以存在的毛细血管，是促进社会融合不可或缺的社会资本。从这个意义上说，"社区客厅"确实已经从一项住房政策演变为一种社会治理的创新模式。
三、要做出改变？
香港住房市场最根本的问题，是已经形成的断裂的二元对立体系，一端是高不可攀的私人住宅市场，普通市民望楼兴叹；另一端是轮候时间长达数年的公共房屋，数十万家庭在希望与绝望间徘徊。
非此即彼的市场结构，造成了严重的"中间地带缺失"。
若一个社会的住房选择只剩下"买不起的私楼"和"等不到的公屋"，大量市民被迫涌入劣质劏房就成了必然结果。破解这一困局的关键，在于大力发展由"社会型企业"主导的租赁市场。这种创新模式既不同于纯粹以盈利为目的的私人业主，也区别于完全政府主导的公屋体系。它是由政府或公益基金提供启动资金和闲置物业，由专业机构进行规模化、标准化运营，提供租金受管制、品质有保障的"良心租赁房"。
此类中间型住房产品能够快速填补市场空白，为那些收入超出公屋申请标准、却又无力承担私人租金的"夹心阶层"提供体面的居住选择，而且，还能够避免私人业主的短期逐利行为，确保住房的公共属性不被资本逻辑完全侵蚀。
同时，我认为香港的土地供应制度亟需一场"变革"。长期以来，我们过度依赖填海造地和土地收回这两种传统模式，但它们都面临着周期长、成本高、争议大的现实困境。当我们还在为一个新填海项目争论不休时，又有一代人在劏房中老去。
香港实际上拥有大量未被充分利用的土地资源，包括新界北部的"棕地"——那些被废弃的农地、零散的工业用地，以及部分使用效率低下的私人会所用地。这些土地的开发和利用，需要打破既得利益藩篱，建立更灵活、更高效的土地流转机制。
土地供应一定是要结合制度设计去处理的，需要思考如何通过税收调节、权益置换等创新方式，激励土地持有人积极参与到住房供应体系中，让沉睡的土地资源真正流动起来，才有可能为解决住房问题提供实质性支持。
另一方面，理念的问题。
一个社会，如果将住房过度金融化，使其成为资本追逐的投资品时，居住权就不可避免地受到挤压。香港作为国际金融中心，若仍然保持着大量劏房，城市之于国际竞争力终将会受到侵蚀。
因为居住条件直接关系到人力资本的质量、社会的稳定程度，以及城市对全球人才的吸引力。试想，当一个年轻人才在考虑是否来港发展时，看到的是数以十万计市民居住在恶劣环境中，他会对这座城市的未来作何判断？当一个投资者评估香港的商业环境时，意识到潜在的社会不稳定因素，他又会如何决策？
从经济学里，我们学会如何纠正市场失灵，社会学里，则启发我们重建社区纽带，政治学又指引我们设计更合理的制度框架。
而香港当前的政策组合拳，其实都已展现出正确的方向，但真正的考验在于能否持续推进更深层次的制度性变革。
每一个从劏房搬进公屋的家庭，每一个因社区客厅而展开笑颜的孩子，每一个在良心租赁房中看到希望的青年，都在告诉我们：这场改革值得付出全部努力。
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